【作者按】

三十年前，一位温州籍商人 T 某背井离乡，千里跋涉，来到东北某地。从卖眼镜、卖小商品开始，做着各种小生意。筚路蓝缕，以启山林。经过多年的艰辛奋斗，积攒下不菲身家，在当地也算小有名气。后来，随着当地旅游业的兴起，T 某也投身其中，出巨资在景区周边兴建了多处建筑。用来开餐馆，或是旅游山庄。餐馆一开业，生意火爆。然而，世间好物不坚牢，彩云易散琉璃脆。后因种种原因，这些建筑物或是被强行霸占、转让，或是因涉嫌违章被强拆。T 某多年积累的财富，化为流水。从 2019 年开始，T 某开始漫长的维权之路，举报违法行为，提起民事诉讼。期间，有相关涉事官员落马。下文为被强拆建筑的诉讼案件，从一审到二审，到发回重审，再到重审二审，历时两年四个月，终获法院支持。

【裁判要旨】

T 某与 A 林场虽签订《林地租赁合同》，包括不限于林地租赁，双方真实目的是合作建房供 T 某从事旅游服务承包使用。“森林资源保护站”建成完工至被拆除长达五年时间，A 林场仍未办理完成建设用地审批手续，双方存在规避法律规定的行为，以建“森林资源保护站”为名，行修建宾馆供 T 某旅游服务使用之实。依照《合同法》第五十二条第二项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”因此，合同中旅游开发的条款无效，合同中约定租赁期限超过二十年的部分无效。合同其他部分有效。根据《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，判决 A 林场由于未能办理完成审批，存在过错，承担 70%的责任，T 某在未取得建设用地审批即开工建设亦存在过错，承担 30%的责任。

【基本案情 】

A 林场于 2009 年向其上级主管单位申请新建八号闸森林资源保护站获批，2011 年 12月完成了森林资源保护站设计蓝图，后由于缺乏建设资金无法开工建设。为此，2012 年 4月，A 林场领导与 T 某商议，以招商引资，开发、经营旅游山庄为条件，与 T 某签订《林地租赁合同》，约定将位于林场内八号闸所在地：东至 86 林班 14 小班、西至 86 林班 6 小班、北至公路为界的 0.1 公顷（含管护站建设面积）林地出租给 T 某，用于县内招商引资开发、经营旅游山庄使用。林地承包租赁期 50 年。未约定租金，参考县内招商引资政策规定，租金额度另附约定。2012 年 4 月至 2013 年 T 某在租赁林地内完成了“旅游山庄”的主体建设，尚未装修。2018 年 6 月，该建筑因未经建设用地审批许可，属于违法建筑被 A 林场所在县保护区开发管理委员会住房和城乡建设局强制拆除。后 T 某多次与各相关单位交涉索赔无果，在 2021 年委托本所提起诉讼。

【争议焦点】

1、《林地租赁合同》的效力如何认定？

2、T 某主张赔偿损失金额能否得到支持？

【裁判结果】

1、2021 年 9 月一审法院判决认为：《林地租赁合同》无效，但驳回其他诉请。

2、T 某不服，继续委托本所提起上诉，二审开庭审理后，认为原审判决部分事实不清，适用法律不当。裁定撤销原一审判决后，发回重审。

3、原法院重新组成合议庭开庭审理后，2023 年 4 月作出判决如下：A 林场在判决生效后十日内赔付 T 某 1926922.2 元。驳回 T 某其他诉讼请求。

4、重审一审判决作出后，A 林场不服，提起上诉。二审法院经开庭审理，于 2023 年 7 月作出判决，驳回上诉，维持原判。

【本案难点】

1、《林地租赁合同》仅在合同开头记载“0.1 公顷林地用于县内招商引资开发、经营旅游山庄使用”，未对双方合作建房事宜在合同内进行明确约定，导致部分事实无法查明。A 林场在庭审中一直抗辩自己不负责审批建房事宜，房屋系 T 某未经允许搭建，因 T 某未完成审批被拆除，与 A 林场无关，被拆除房屋亦非“森林资源保护站”，虽然 A 林场有“森林资源保护站”设计图纸，但未实际施工，两者属于不同的建筑。

2、案涉违章建筑即“旅游山庄”已于 2018 年被拆除，该建筑在 2013 年完工，距离起诉已经 8 年过去，T 某无法举证证明案涉工程实际投资金额。

【代理思路】

1、A 林场属于政府部门下属企业，未经审批手续将林地出租给 T 某开发、经营旅游山庄是违反法律、行政法规的强制性规定，符合《合同法》第 52 条合同无效条款的情形。

2、虽然合同名为林地租赁，但双方真实意图是由 T 某出资建设“森林资源保护站”，建成后交由 T 某作为旅游山庄使用，租期届满后建筑物返还 A 林场，出资款抵作租金。

3、T 某作为投资人，仅负责提供资金和建造房屋。A 林场作为林地使用权人和房屋所有权人不仅出租林地，还应负责完成房屋的建设用地审批。A 林场明知林地无法办理旅游山庄建设用地审批的情况下，仍然承诺 T 某能够完成建设用地审批，并在隐瞒未完成审批手续的情况下，让 T 某投资施工，在建成后长达五年时间仍未完成审批，最终在当地开发区住房和城乡建设局多次通知后强行拆除，A 林场应对 T 某投资损失承担主要责任，T 某虽有理由相信 A林场作为林地使用权人有能力完成审批，但在不具备建设用地审批手续的情况下，擅自开工建设，存有部分过失，向委托人释明过错风险。

4、虽然房屋被拆除，T 某也无法举证证明各项投资支出，但只要有施工图纸仍然可以申请司法鉴定。

【办案心得】

1、不轻信当事人的陈述，善于发现问题和分析问题。

本案在第一次当事人来咨询时，并没有将被拆除建筑物究竟是“旅游山庄”还是“森林资源保护站”详细说明，当事人仅陈述自己投资建造的“旅游山庄”因为属于违法建筑被拆除，提供的《林地租赁合同》中没有关于合作建房的约定。这时，很容易初步就判定该当事人的损失由于约定不明，房屋由于当事人自己未办理审批被认定为违章建筑而拆除，无法向对方主张索赔，当事人要承担举证不利的后果。

但通过分析，代理人发现，当事人所陈述的仅是部分事实，在代理人进一步询问下，当事人讲述了完整的事实经过，通过发现问题，寻找答案，构建完整的符合逻辑的客观事实。

当事人往往对自己经历的事实在表述的时候，会断章取义或者重新构建他自己认为有利的事实，由于当事人并非法律专业人士，常常会误以为自己有理或者无理，需要通过专业律师帮助分析判断，这也是诸多纠纷发生后为什么第一时间需要律师介入。

2、善于运用和收集证据，结合部分事实，达到高度盖然性的证明标准

本案当事人虽然合同约定不明，但当事人持有 A 林场作为建设单位在 2009 年至 2012 年期间部分审批资料，根据审批资料显示，所审批的房屋并非是“旅游山庄”，而是“森林资源保护站”。该审批资料在本案中起到了至关重要的作用，并且在代理人提示下，当事人从设计单位收集到了案涉房屋的施工图纸，为之后司法鉴定打好了基础。

代理人提交该部分审批资料作为证据，证明违章建筑的建设单位是 A 林场，应由 A 林场完成审批，A 林场抗辩该审批材料是属于“森林资源保护站”与旅游山庄无关，旅游山庄需要 T 某另行进行审批。代理人在代理词中针对该抗辩进行了反驳，首先，若与旅游山庄无关，为何“森林资源保护站”的审批资料会提供给 T 某；其次，“森林资料保护站”设计图纸和违章建筑外观一致；再次，在房屋主体建成长达五年之久，A 林场从未进行过任何监管责任；最后，T 某至今未支付过租金。上述事实与 A 林场的陈述明显存在矛盾，且无法作出合理的解释，反观代理人提供的证据结合相关事实，能够推导出双方的真实合意。

法院在判决书中针对该部分予以了认可，本院认为：“在租赁林地内，仅设计审批了一栋建筑即“八号闸森林资源保护站”，所有设计、审批的申请单位均为 A 林场。该项目的开工、建设及工程完工剪彩，A 林场的领导均到场，未提出异议，亦未予制止。建设“森林资源保护站”应当依法向相关部门完成审批，A 林场已完成的部分审批手续均由 T 某举证证明，且申请建设单位均为 A 林场，与 T 某诉状所述由 A 林场完成相关审批相吻合。上达事实虽然无书面材料证实但其实际实施的行为足以证明 A 林场同意由 T 某投资“森林资源保护站”并在设计和审批方面积极为 T 某的旅游开发创造条件，双方对 T 某来出资“森林资源保护站” 已形成合意。由 A 林场提供林地，完成相关审批，T 某出资共同建设“八号闸森林资源俣护站”。T 某的建设资金抵顶租金，合同到期后森林保护站产权归母树林林场所有。

【承办律师简介】

郑琪律师

浙江六善律师事务所高级合伙人、建工房地产事务部主任

擅长领域：建工房地产、婚姻家事、公司业务

联系方式：13093759990

童巨海律师

浙江六善律师事务所高级合伙人、副主任

擅长领域：刑事控告、刑事辩护、公司业务

联系方式：13958956933