原创：浙江六善律师事务所 吴剑敏律师

日常生活中承租人不依约支付租金或合同到期、解除后拒不腾退的现象时有发生，有的出租人多次交涉无果后便通过切断水电等能源供应向承租人“亮剑”施压，部分取得了一定成效。然而，有时会引起承租人的反弹，部分承租人以停水断电主张损失致出租人倒赔的也不乏其例。

近日，某当事人向本律师咨询租客拖欠租金多次催讨无效，欲停水断电促其交租，问是否可行？经了解具体情况后建议其采取稳妥方式处置催租争议，避免了“杀敌一千自损八百”的窘境。

对于出租人采取停水断电等措施导致的后果，之于出租人的“合理”请求司法实践中存在支持、部分支持、不支持或支持承租人反请求等情形，个别情形仍有实践争议，出租人应结合具体情况谨慎实施，避免可能风险。结合从事租赁企业多年法律顾问的经验，梳理以下情形供为参考：

一、租赁合同有约定且措施运用得当，一般倾向支持。

1.适用的一般场景：（1）合同约定出租人享有停水断电的实施权；（2）承租人拖欠租金的事实成立；（3）违约情形已达到相对严重的程度；（4）出租人已履行催告且承租人在合理期限届满后仍未交纳；（5）出租人已将停水断电的时日及注意事项或风险等告知承租人。

2.或有风险：（1）承租人拖欠数额较小；（2）承租人违约行为轻微或未及严重违约；（3）出租人通知或告知失当；（4）出租人长期停水断电或不解除合同；（5）承租人与水电企业直接签订供应合同或由物业代收水电费。

3.参考案例：（2014）民申字第82号/（2016）沪民申940号/（2018）粤0303民初21715号。

二、租赁合同没有约定但未超出必要限度，一般倾向支持。

1.适用的一般场景：（1）承租人从事经营性活动；（2）承租人拖欠租金的事实成立；（3）一般具有严重违约情节；（4）出租人已履行催告且承租人在合理期限届满后仍未交纳；（5）承租人或同时具备拖欠出租人水电费的行为；（6）出租人已将停水断电的时日及注意事项或风险等告知承租人；（7）出租人系行使履行抗辩权；（8）停水断电的影响与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应。

2.或有风险：（1）停水断电的影响超出了必要限度；（2）出租人通知或告知失当；（3）出租人并非履行合同抗辩权或为解除合同的措施；（4）出租人长期停水断电或不解除合同；（5）承租人与水电企业直接签订供应合同或由物业代收水电费。

3.参考案例：（2015）二中民终字第08113号/（2019）浙01民终4416号/（2021）沪01民终654号。

三、租赁合同已经终止，一般认为出租人有权采取相关措施。

1.适用的一般场景：（1）租赁合同已到期或解除；（2）合同终止后双方没有形成新的租赁关系；（3）出租人已催告承租人限期腾退或交还房屋；（4）承租人在合理期限届满后拒不腾退或交还房屋；（5）出租人已将停水断电的时日及注意事项或风险等告知承租人。

2.或有风险：（1）出租人未事先履行必要的告知；（2）停水断电期限、次数等超出必要限度；（3）久拖不决导致扩大损失。

3.参考案例：（2015）粤高法民申字第882号/（2018）陕01民终5539号/（2019）甘01民终3506号。

四、出租人存在权利缺陷或行权瑕疵，面临不支持、部分支持或反向担责的风险。

1.无合同依据断然行权。租赁合同未约定承租人拖欠租金的情况下出租人有权采取停水断电措施，出租人有履行抗辩的意图但断然进行缺乏合同依据。存在不支持风险。

参考案例：（2019）鄂0502民初2426号。

2.承租人未严重违约。承租人拖欠租金时间不长，违约情形尚未达到严重程度，出租人采取停水断电措施不具备正当性，需对其自身过错承担相应责任。存在部分支持或不支持风险。

参考案例：（2019）粤01民终14441号。

3.出租人未尽合理告知。出租人在采取停水断电措施前应事先告知承租人并给予其必要的准备时间，即便租赁合同中存在承租人逾期支付租金出租人有权采取停水断电措施等约定，未经合理通知直接采取相关措施缺乏合理性，客观上造成承租人损失的由出租人承担相应赔偿责任。存在不支持或倒赔风险。  

参考案例：（2022）沪0114民初7390号。

4.出租人未及时解除合同。出租人虽具备停水断电的行权条件，但其在实施后长期不行使解除合同的权利，至承租方无法使用房屋的状态一直持续，出租人应当就其未积极行权解除导致扩大部分的损失担责。存在部分支持或自担扩大损失风险。

参考案例：（2017）渝01民终1509号。

5.出租人擅自停水断电。供水供电是出租人应尽的义务也是承租人正常使用房屋的条件之一。因停水断电造成承租人租赁目的不能实现或无法使用租赁物的，出租人无权主张相关租金或应承担相应的赔偿责任。存在自担责任或赔偿损失风险。

参考案例：（2020）粤1302民初6641号/（2022）沪0115民初11343号。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人未依约支付租金损害了出租人取得租金收益的权利，采取停水断电的措施进行抗辩具有一定的合理性，但不应超出适法的合理限度，或导致承租人无法实现合同目的，甚至后果大于出租人的租金损失，进一步加深双方矛盾。即便认为措施适当也应同时考虑承租人与水电供应企业或物业等部门是否存在第三方的合同关系，避免损害他人的合同权益。

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