“地下车位”——那些不为人知的“秘密”
本文以杭州地区为例，就小区的“地下车位”问题，从法律层面进行以下分析：
一、“地下室”不等于“地下车位”
普通百姓都以为地下室就是地下车位，实则不然。根据《物权法》第74条和《人民防空法》第22条的规定。小区地下室实际上由两部分组成：1、防空地下室；2、地下车位。其中《人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定，修建战时可用于防空的地下室”。因此，配建防空地下室是开发商的法定义务。所以，业主千万要记住，小区地下室除了“地下车位”外，还有“防空地下室”。
二、小区的“防空地下室”面积，可能高达“几千平方米”
根据《浙江省实施防空法办法》第12条、《杭州市停车场（库）建设管理规定》第6条等规定，如果你小区的总建筑面积达到五万平方米的话，那么“防空地下室”的面积应该要有5000平方米以上了，也就是小区总建筑面积的十分之一左右。
但是，该办法历经三次修订。因此，各小区到底如何确定“防空地下室”面积，就得根据小区的规划建设时间来确定了。具体办法：
1、规划建设时间在2004年1月16日至2014年5月28日期间的，十层以上民用建筑，则“防空地下室”的面积就是“地面首层建筑”的面积；
2、规划建设时间在2004年1月16日至2014年5月28期间的，九层以下民用建筑，则“防空地下室”的面积就是“地面总建筑面积的百分之二”。
3、规划建设时间在2014年5月28日之后的，居民住宅，则“防空地下室”的面积是“规划新建建筑面积的9-11％”（按国家确定的防空1-3类别，分别为11％、10％、9％）。
4、规划建设时间在2014年5月28日之后的，总建筑面积在2000平方米以上的其他民用建筑，则“防空地下室”的面积是“规划新建建筑面积的6-8％”（按国家确定的防空1-3类别，分别为8％、7％、6％）。
5、规划建设时间在2014年5月28日之后的县城、重点镇的居民住宅，则“防空地下室”的面积，分别是“规划新建建筑面积的8％”、“规划新建建筑面积的7％”。
6、规划建设时间在2014年5月28日之后的县城、重点镇，总建筑面积在2000平方米以上的其他民用建筑，则“防空地下室”的面积，分别是“规划新建建筑面积的5％”、“规划新建建筑面积的4％”。
杭州地区的大型住宅小区，总建筑面积往往高达几万甚至十几万平方米。按照浙江省人大该办法的规定，“防空地下室”面积，高达几千平方米的小区，比比皆是。
许多居民住宅的第一层有“架空层”，不要以为那是开发商的慈悲为怀，那叫“挖空心思”，以试图减少地面首层建筑面积，从而减轻自己同步修建防空地下室面积的义务而已。
另外，许多低层小洋房或排屋或独栋别墅，都配建“地下室”，开发商往往会不知廉耻的宣称“这是赠送面积”，实际上这仍然是“防空地下室”，仍然是开发商应尽的法定义务，而非开发商的“施舍”。
三、浙江省对防空建设工作，愈加重视、愈加严格
理由是：
1、1999年，只对“防空地下室”的面积做了要求；而2004年以后，又增加了“抗力等级”的要求。面积不减少，抗力要保证。
2、以2014年5月28日为界点。之前，10层与30层的“防空地下室”面积是一样的，因为都是“地面首层建筑面积”；而之后，则统一按“分类确定比例”配建。因此，楼层越高、建筑面积越大、户数越多，则配建的防空地下室面积，就相应按比例增加了，显然要求提高了，也更加合理了。
3、始终保留、强调“不按规定比例设计、配建防空地下室的，则不发建设工程规划许可证、施工许可证”（第15条）。
4、始终保留、强调“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积,或者降低防空地下室防护标准”（第12条第4款）。
5、始终保留、强调“人民防空主管部门和其他有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法、失职行为,尚未构成犯罪的,依法给予行政处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任”（第36条、37条）。
6、由城市、县城，扩大到了城镇。
7、九层以下，超过2000平方米的民用建筑，由原来的总建面积的2％，提高到4％或5％；
四、小区防空地下室，由小区业主，共同负责维护、管理
根据《浙江省实施防空法办法》第21条规定：“单位的人民防空工程，由本单位负责维护、管理；人民防空主管部门应当对人民防空工程的维护管理进行监督检查”。另根据《物权法》第76条第（七）项“有关共同管理权利的其他重要事项，由业主两个过半数的表决权共同决定”。可见， 住宅小区内的防空地下室，应当由小区业主共同管理、维护；而人民防空主管部门只是对维护管理工作，进行监督检查。
防空地下室，虽然在所有权角度上不具有“业主共有”的权利，但具有业主“共同共有”的法律特征，属于“共同部位”。因此，其日常卫生、维护等物业服务工作，应当由物业履行义务，而且这一部分的物业服务费应当已包含在前期物业服务费的约定范围里，物业不得要求增加物业费。
五、小区防空地下室，由小区业主，共同合理使用
小区防空地下室，业主虽然不得主张“共同共有”的所有权权利，但小区业主具有“共同合理使用”的权利，是没有争议的。《浙江省实施防空法办法》第19条就规定：“战时由县级以上人民政府统一安排使用”、“鼓励平时予以开发利用”。
可见，平时将防空地下室，用于小区业主停车，业主支付一定的场地使用费；使用费的一定比例给物业，作为因用于停车而增加的卫生打扫等服务工作的报酬；使用费的大部分留作业委会的工作经费、防空地下室的维护保养、缴存至公共维修基金账户等公共用途。
这种做法有几个好处：
1、物尽其用；
2、有效缓解小区停车位不足、停车难问题；
3、进行有偿使用，符合公平原则；
4、有偿使用也有利于小区公共收益的“开源”；
5、有利于增加物业公司的服务性收费；
6、有利于增加小区公共部位的维修资金、业委会工作经费。
当然，这种使用权的行使，应当把握以下五个原则：
1、必须依照《物权法》第76条的规定执行，即由业主大会“两个过半数”表决决议；
2、在业主大会未专门表决并作出有效决议之前，可以由业主无偿使用，与小区范围内的地面公共车位一样，应当遵循《杭州市停车场建设和管理办法》第26条：“先到达，先使用”的规定，无偿、公平、合理使用；
3、小区物业区域内的防空地下室、地面公共车位，都属于小区的公共部位。因此，物业不得要求增加物业服务费；
4、小区物业区域内的防空地下室（非战时）、地面公共车位，都属于《杭州市停车场建设和管理办法》第4条规定的：“专用停车场”。因此，只限于供本小区业主使用，不得为小区以外的人提供；
5、应当遵循《杭州市停车场建设和管理办法》第28条规定：“不得转让给业主以外的单位或个人”。
综上，关于防空地下室、地面公共停车位等公共部位使用权的行使，只有业主大会有权依法表决。因此，社区、业委会、物业等单位或者个人，都无权擅自决定。
六、无法办理产权登记的地下车位，可能属于防空地下室部位，可能是非法的，买不得
根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》第5条、《物权法》第74条及最高法院对其解释：“地下车位的归属根据开发商与业主之间的商品房买卖合同的约定来确定，约定归属开发商的则其权属归开发商，未约定归属的则归业主共有”。
因此，从法理上讲，真正的“地下车位”是业主个人的专属部位，是可以进行产权登记的。况且，开发商与当地政府关系往往不错，只要能产权登记，开发商就一定会想办法登记。因为登记后就一定可以卖出更高的价钱。因此，如果相关部门不予登记，就一定有原因：
1、地下工程的造价成本，已列入建筑总成本，已分摊到房屋售价中；
2、地下车位面积与防空地下室面积混同；
3、地下室面积全部或者大部分是防空地下室。
因此，凡是无法进行产权登记的地下车位，风险很大，麻烦很多，最好不要买。业主可以要求开发商或者物业，根据小区规划文件、图纸，将防空地下室明显标注出来，并要求与地下车位分别管理维护。
另根据《杭州市停车位配建标准实施细则》“住宅小区停车位的配建标准为每60平方米一户一车位，非住宅小区为每100平方米一户一车位”和《杭州市停车场建设和管理办法》：“开发商不得对本小区以外出售、出租停车位；开发商不得只售不租；开发商出租车位租金不得超过市场停车收费标准”等规定。
可见，今后小区车位，足以满足业主的需要，业主无需着急。今后政府应当鼓励开发商以“附赠”的方式，使每户业主至少拥有一个车位。
七、开发商或者物业，阻止业主车辆进出地下室的，城管部门可责令其改正，并处5000元以上5万元以下的罚款；公安机关可处10日以下拘留，并处500元以下罚款
根据前文第五部分的分析：防空地下室、地面公共停车位等公共部位使用权的行使，只有业主大会有权依法表决。社区、业委会、物业等，都无权擅自决定。根据《杭州市停车场建设和管理办法》第22条第1款：“任何单位和个人，不得擅自将已投入使用的停车场，停止使用或挪作他用”及该办法第37条：“擅自将已投入使用的停车场，停止使用或挪作他用的，由城市管理行政执法机关责令限期改正，并可处5000元以上5万元以下罚款”。
因此，前期物业如果使用改变门禁系统等方法，致使业主车辆无法进出防空地下室的或者以其他方法非法拦截业主车辆通行的，应认定为擅自停止使用的行为。业主可报警请求公安机关机关排除即时侵权行为和消除自由通行妨碍；也可以向城管执法部门举报请求处理。因此，应当由城市管理行政执法机关责令限期改正，并可处5000元以上5万元以下罚款；或者由公安机关根据《治安管理处罚法》第23条第（四）项规定“处10日以下拘留，并处500元以下罚款”。
八、开发商将防空地下室当成地下车位，出售给业主的，涉嫌构成合同诈骗罪。业主可向公安机关控告，要求依法追究开发商及其直接负责的主管人员和其他直接人员的刑事责任，并请求赔偿损失
根据前文的分析，同步修建防空地下室是开发商的法定义务；防空地下室经验收合格后，应当交由小区业主维护管理；平时业主可以无偿合理使用或者经业主大会依法表决后，可以有偿使用防空地下室。
因此，如果开发商将防空地下室当成地下车位，出售给业主的。从民法救济上，可以根据《合同法》第52条、58条的规定，认定“车位合同”无效，并要求赔偿损失。
开发商隐瞒本属防空地下室的事实真相，非法出售并收取占有他人财物，显然属于诈骗行为。一个车位少则几万元，多则几十万元，若以防空地下室面积5000平方米为例，就按一个车位30平方米（包括车位附属面积）计算，就是166个车位；一个车位按5万元计算的话，总金额就是833万元。因此，根据《刑法》第224条、第231条以及《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第77条的规定：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在2万元以上的，应予立案追诉”、2012年《浙江省定罪量刑标准规定》第57条的规定：“数额达到100万元以上的，则处10年以上有期或无期，并处罚金或者没收财产”等规定。显然属于严重经济犯罪，且关乎民生。因此，应当依法追究开发商及其直接负责的主管人员和其他直接人员的刑事责任。
声明：
1、本文谨代表作者的个人分析；仅供阅者参考。
2、本文原创于2016年，引用法律依据仍按当时条目次序排列。
