2019年热播剧《都挺好》，苏大强晚年爱上朝夕相处的保姆蔡根花并求婚，保姆要求在房产证上加名字，苏大强欣然同意，两人决定结婚。但这场婚事却遭遇苏家儿女的集体反对，在女儿苏明玉告知房产是按揭购买、若苏大强结婚房贷便会断供需要苏大强与保姆共同承担后，保姆便二话不说离开了苏家，苏大强爱情梦碎…

2020年5月18日，居住权入《民法典》，“苏大强式”爱情真的没有结果吗？独居老人为报保姆晚年照顾之恩意欲立遗嘱将房产留给保姆居住，又恐辞世后子女将保姆赶出家门，如何解决？丈母娘要求以房产加名为结婚条件，不同意加名但想结婚，该如何是好？如果离婚协议明确房产归属，另一方还可以继续居住吗？老人再婚，一方一旦不幸去世，仍然在世的配偶还能继续享受居住的权利吗？…种种难题，且看居住权法规如何破解。

一、《民法典》物权编关于居住权的规定

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

 第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

(一) 当事人的姓名或者名称和住所；

(二) 住宅的位置；

(三) 居住的条件和要求；

(四) 居住权期限；

(五) 解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

二、居住权解析

1、何为居住权？居住权，即居住权人对他人所有的房屋及其附属设施享有全部或部分占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。居住权起源于罗马法，最早产生于罗马婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密相关，为保障“住有所居”而设置，目前也广泛存在于欧美、非、亚等诸多国家与地区的民法典中。居住权通过将房屋的居住功能从所有权中灵活分离，并以物权这种强力的绝对权、对世权予以确认，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足各方需求，做到“房尽其用”。

2、居住权特征。①居住权系物权，是独立的用益物权、他物权。物权的功能最契合居住利益的性质，居住权作为一种与人身紧密联系的利益，实现了“居住的需要与权能”，居住权人对房屋享有专属、排他的居住权利，经登记生效的居住权，任何人有侵犯其居住权行为的，居住权人均可以径行起诉。此外，居住权是在所有权上设立了负担，即使所有权人发生变动，也不会对居住权产生影响，这在很大程度上降低了房屋的流通价值，但却有效保障弱势群体“住有所居”；②居住权系为特定自然人生活居住需要而设定的权利，具有人身专属性。居住权通常基于婚姻、家庭关系而产生，当事人有被赡养和扶养的需要，因此原则上居住权人仅能基于自己的居住需要占有、使用房屋，而不能挪作他用，如出租、经营等，但双方另有约定的除外；③居住权原则上系无偿设立。居住权多为保障特定自然人的稳定居住需求而生，带有扶助、帮助、善意的“恩惠”性质，其应当是一种无须支付对价的无偿行为，但双方另有约定的除外；④居住权不可转让、继承。

3、居住权设立方式。①书面合同（第三百六十七条）；②遗嘱（第三百七十一条）。值得注意的是，无论以合同或遗嘱方式设立的居住权，均应向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

4、居住权消灭事由。①期限届满。设定期限届满，居住权即告消灭；②居住权人死亡。权利主体消灭，居住权随之消灭；③解除条件成就。设定解除条件的，该条件成就时，居住权消灭；④房屋灭失或被征收/征用。居住权标的物以房屋为客体，房屋是居住权存在的客观基础，一旦客观基础丧失，居住权即丧失；⑤居住权人的自由处分。居住权系民事权利，依据意思自治原则，居住权人当然可以放弃其权利；⑥物权混同。房屋所有权与居住权同归于一人时，居住权因混同而消灭。

居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

5、居住权与租赁权的区分。①居住权为独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有对世性、绝对性、直接支配性等，对他人的住宅具有较强的支配力和排他性，其效力仅次于所有权，而租赁权是债权，是对人权、相对权，支配力较低，承租人对租赁物的占有和使用权能不仅受到法律限制，还受到出租人意志的严格限制；②居住权采用书面形式经登记方设立，而租赁合同可采用口头/书面形式订立，即便当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续，也不影响合同的效力；③居住权期限没有法律限制，而租赁期限最长不得超过20年；④居住权原则上是无偿的，而租赁合同则为典型的双务有偿合同，承租方应支付租金。

三、居住权适用情形及思考

1、居住权制度的设立不仅能助力解决现实中婚房处置、离婚析产、以房养老、遗嘱继承等难题，还能尽最大限度发挥房屋使用价值，构建多样化的住房保障体系，未来居住权最常见的适用情形不外乎以下几种：

①A先生欲与B女士喜结连理，A先生婚前有一房产，为避免房产是否加名等问题带来的矛盾，通过为女方设立居住权而非出让所有权，成为一种很好的解决方案；

②A先生与B女士离婚，A先生有个人房产两处，遂以其中一处房产为对方设立两年期限的居住权，既给予B女士适当的帮助作为临时性过渡，又不至于对房屋的处置有太大影响；

③A先生年事已高，拟将自己的学区房过户给儿子，以帮助孙子上学，但又担心自己对房屋失去权属或是儿子日后债务缠身，自己恐居无定所，此时可办理居住权登记保障自己安度晚年；

④A先生晚年再婚，名下仅有个人房屋一间，恐自己百年后老伴无处安身，遂决定立下遗嘱由儿子继承房屋，但老伴对房屋享有居住权直到辞世…

2、不同于因身份关系而产生的夫妻、父母与未成年子女、家庭成员之间的共同生活居住关系，《民法典》中居住权的设置并未对居住权人身份作出特定限制，即房屋产权人可为任意自然人设立居住权登记，自此“老人子女与保姆争房”等社会热议问题将有新版本。居住权虽保障了特定人群的住房需求、助力财富（传承）规划，但将极大影响房屋交易价值，建议轻易不要设立，否则“请神容易送神难”，尤其是为老年人设立居住权直到死时的房屋，恐怕难逃我国传统民俗观念中变为“凶宅”的厄运。

此外，目前二手房交易仅需查询是否存在抵押、租赁，未来还应查询是否存在居住权，一旦存在居住权，房产交易就将变得复杂，尤其对于司法处置拍卖的房屋，其变现难度将远超现今的“租赁房”，而在中国，房产本身就是一个社会资源综合体，与其挂钩的入学、落户、房产纳税等权责究竟由产权人享有还是居住权人享有？当居住权与设立在先的租赁权或担保物权冲突时，如何取舍呢？仅就部分房间能否设立居住权？能否设立多个居住权呢？更有甚者，“老赖”凭借居住权占有使用房屋，又将其房屋价值基本清零，致使债权人清债无望，如何解决呢？…

种种疑问，都有待司法解释进一步完善和细化。但无论如何，“居住权”必将成为未来社会生活一项极其重要的权利制度，如何更好地“房尽其用”并平衡好各方利益将是司法实务必须解决好的一个问题。