案情简介

2019年某月某日，顾某（买方）与程某良（房屋产权人程某军哥哥）、房产中介公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》（下称《居间合同》），约定房屋转让总价为200万元。事后，弟弟程某军表示其不愿出卖该房屋，也不曾授权哥哥程某良代签《居间合同》。

顾某因未能如期办理涉案房屋转让手续，又提前出卖了自住房屋，不得不另行通过中介租房居住。数月后，顾某将哥哥程某良、弟弟程某军（产权人）、房产中介公司诉至法院，要求赔偿房屋市场价值差价、房租、房屋租赁中介费等经济损失。

本案涉及有亲属关系的家族成员以“代理”的名义出售某成员个人房产引发的纠纷，在房屋买卖纠纷中是时有发生的现象。个别买房人会因购房失败而主张赔偿，从而涉及责任承担的实务处理。针对本起案情，本文结合《中华人民共和国民法典》（下简称《民法典》）有关规定，就其间法律关系及责任承担，选取有关法院曾经审理的相似案例，对该类纠纷的处理作简要解答，以飨读者。

发生无权代理时，各方应如何承担责任？

一、被代理人程某军是否需承担赔偿责任？

2021年1月1日实施的《民法典》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

本案中，因程某军未对其哥哥程某良做出代理授权行为，若产权人程某军不予追认程某良的代理行为，《居间合同》自始无效，程某军无需承担法律责任。

二、无权代理人程某良是否需承担赔偿责任？

（一）缔约过失责任

缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益的损失，并应承担的责任。

因行为人程某良在签订合同时隐瞒真实情况，事后未被实际产权人追认，以致合同无效，应承担缔约过失责任。

（二）损失赔偿数额的确定

《民法典》第一百七十一条第三款规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

因《民法典》尚未生效，目前无真实案例可考，但据已有的相似案例，买方顾某的主张在司法实践中能获得部分支持：

1. “房屋市场价值差价”损失应按过错比例赔偿。北京市高级人民法院在（2017）京民申3701号裁定中认可损失赔偿数额以确认合同无效的判决生效之日为计算损失时点，以双方订立合同的房屋价款与前述时点评估的房屋市场价值的差价确定为损失基数，按照无权代理人应承担的责任比例确定。

2.“房租及房屋租赁中介费”不被支持的可能性较大。法理上，合同无效的损失赔偿指向的是信赖利益损失，具体可分为直接损失和间接损失。直接损失主要包括用于缔约的合理费用、准备履约所支出的合理费用。间接损失即丧失与第三人另订立合同的机会产生的损失等。本案中买方顾某的具体损失应当以实际损失为基础，若房屋买卖合同被确认无效，则买方自始就无法期待依据该无效合同来实现其本不用额外支付租赁中介费及租金的目的。

值得一提的是，上海市第二中级人民法院在（2018）沪02民终3821号判决中虽未支持买方的租房损失、房屋租赁中介费损失，但因买方已实际将唯一一套住房卖掉并向无权代理人付清全额购房款，该法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定行为人应承担房屋差价损失的70%，适当提高了无权代理人的责任承担比例。

三、买方顾某是否应当自行承担部分损失？

《民法典》第一百七十一条第四款规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

本案中，如买方顾某在对房屋产权登记、产权人是否到场、签约人是否确已被授权等“知道或者应当知道”事项均不清楚的情形下即在《居间合同》上签名，一般可认定其未尽注意义务，也存在过错。若该合同后续被确认无效的，顾某应承担与过错程度相适应的责任。如浙江省高级人民法院在（2013）浙民申字第1163号裁定中，认定无权代理的合同签订人负缔约过失的主要责任，承担总损失的51.7%；买方负次要责任，承担总损失的48.3%。

四、居间方房产中介公司是否需承担赔偿责任？

房产中介负有如实、全面提供房产信息及专业服务的义务。《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

本案中，房产公司的工作人员未谨慎审核程某良有无代理权，也未向实际产权人程某军核实情况即安排买卖双方签订《居间合同》，并收取了中介费，不仅有违职业素养，还应承担一定赔偿责任。

类似案例中，上海市第二中级人民法院在（2018）沪02民终3821号判决，认定房产中介在行为人赔偿责任内承担20%的补充赔偿责任。

律师建议

房产中介公司合规之道。在合同订立过程中，中介公司应谨慎审查买卖房屋的实际产权人与合同签订人是否一致。若不一致，则需向实际产权人核实产权登记信息及有无共有权人、抵押担保等情形，对存在授权代理的，要查明受托人身份及具体授权范围等情况，对受托人承诺的“授权”勿偏听偏信。

房屋买方的审慎义务。买方在签订三方居间合同前，应核实房屋的实际产权人与合同签订人是否一致，若不一致，应要求受托人提供实际产权人的身份证原件、房屋权属证明书原件等材料。发生纠纷时，买方若能证明实际产权人曾与自己商谈过买卖房屋事宜，签订合同时代理人出具了上述相关材料，则可依据《民法典》关于表见代理的规定主张合同有效，要求实际产权人继续履行合同或赔偿损失。

类似案例中，武汉市中院在（2017）鄂01民终4263号判决，认定买方在合同签订时有理由相信行为人有权代理其母亲处分该房屋，表见代理成立，双方签订的房屋买卖合同系产权人的真实意思表示，合法有效，并判决卖方继续履行合同。

另，交易房屋的相关手续履行完毕之前，买方应谨慎出让唯一的自住房屋。否则，当因合同无效而无法获得目标房屋时，买方因租房产生的相关费用的主张难获支持。

房屋卖方（产权人）的审慎义务。卖方委托亲朋好友代为处理房屋销售事宜的，应出具委托书，写明授权内容和授权时限。若卖方在受托方签约前又不同意销售房屋的，应及时通知受托人取消交易，避免与受托人共同承担缔约过失责任或承担因“表见代理”成立而产生的违约责任。另外需要注意的是，卖方需妥善保管个人身份证、房屋产权证等证件原件，避免被不当使用或滥用后承担不利后果。